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E.up解读:商业地产策划与住宅地产策划的区别

发布时间:2015/10/12 16:13:15 新闻来源:E.UP

    什么是“策划”?按照汉语词典的解释:策划就是运用谋略和计策去取得一种超出常规的良好结果。中国房地产市场走过了十多年的发展历程,相对于住宅地产策划,商业地产策划是一种全新的、方兴未艾的事业;对于开发商而言,是发展中的新兴支柱产业,对于从业人员,无疑是一次“与时俱进”的机会。 但国内一直缺乏商业地产策划的系统理论,结合本人的工作体会,现将部分散落的文献总结成文,本文重点分析商业地产策划与住宅地产策划在价值、开发与营销层面的不同特点,愿为商业地产发展做出一点贡献,本意并不在于侵权,不当之处欢迎指正。

   一、价值层面的区别 1.物业价值 商业物业的价值在于经营,通过经营创造高于价格的价值。一个商业项目必须要系统考虑项目的商业定位、招商、经营,才能实现高水平的商业物业开发,达到预期的赢利目标。 而住宅的价值在于居住,保值升值。其关键是准确的产品定位及目标消费群体定位,最后通过销售实现开发价值。 从投资角度来看,住宅可以买来自用,是保值投资,风险性极小,而商业项目一旦没做旺,其价值就极低,甚至一文不值,风险性极大。

   二、利益关系 从主体上说,住宅地产的价值链显然单一得多,即“开发商——终端消费者”。商业地产的利益参与者更为复杂,它的价值链是“投资者——开发商——营运商——经营者——终端消费者”。其中包含这四种权益关系,开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者,的权益,它们与商业地产的开发模式密不可分。 开发者是商业地产开发商;所有者是商铺真正的拥有者;第三是经营者,就是进入这个商业里面从事商品经营者;大型与中小型商场都需要有一个统一的管理者实施有效的管理。 开发者通过项目获得利益;所有者通过出租商业物业获取租金收入;经营者通过经营获取经营效益;管理者通过管理获取管理利益。 与住宅开发相比,住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链,而商业地产的价值链上除了开发商,还包括消费者、经营者和投资者,每个参与者都有自己的利益出发点,因此不可避免地存在着许多矛盾,像发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用,投资者要求高回报而经营者要求先培育市场,以及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”的利益关系。因此,为了平衡不同主体的利益,商业地产开发商不仅要考虑地段,更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。


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